מס רכישה - יש נימוק טוב להארכה המצב 

ביום 1.1.2000 נכנס לתוקפו תיקון מס' 45 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מס שבח). בתיקון נקבע, כי בעת רכישת דירת מגורים תחול מדרגת מס הרכישה הנמוכה, בשיעור של 0.5%, אך ורק על רוכש דירת מגורים שאין זו דירתו היחידה (או שאינו תושב או אזרח ישראל - אך בסוגיית התושבות/אזרחות לא נעסוק כאן), וכי עליו לשלם מס רכישה נוסף בסכום העשוי להגיע עד 13 אלף שקל (בדירות ששוויין מעל 430,530 שקל).

על אף האמור, נקבעו בתיקון לחוק מספר חריגים שלגביהם לא תישלל מדרגת מס הרכישה הנמוכה, הגם שלרוכש דירת מגורים נוספת. כך, אם בבעלות רוכש הדירה דירת מגורים נוספת, אשר טרם הרכישה הייתה דירתו היחידה, וזו תימכר בתוך שנה ממועד הרכישה, לא תישלל זכותו למדרגת ה-0.5%. חריג זה נקבע מתוך כוונה שלא לפגוע בזוגות צעירים או במשפחות אשר בוחרות להחליף את דירתן היחידה בדירה חדשה, אך את הרכישה ביצעו טרם מכירת הדירה הישנה.

כתוצאה מהמיתון הכבד במשק, הנותן את אותותיו בענף הנדל"ן, משפחות רבות אשר תכננו להחליף את דירתן הישנה (היחידה) בדירה חדשה "נתקעו" עם הדירה הישנה ללא אפשרות למכרה במחיר ריאלי בתוך שנה. כתוצאה מכך, אותן משפחות מוצאות את עצמן במצב קשה ביותר. באפשרותן או למכור את דירתן הישנה במחיר נמוך מאוד או לשלם מס רכישה רב יותר בשל החריגה מהתקופה הקצובה לשנה.

אין חולק שהמצב שנוצר לא הובא בחשבון כאשר נקבעה תקופת השנה בתיקון החוק. הפועל היוצא מיישום זה של התיקון הוא פגיעה קשה דווקא במי שמראש לא התכוון המחוקק לפגוע בהם - משפחות בעלות דירה אחת, אשר חפצו להחליפה.

באחרונה דווח במספר מאמרים בעיתונות, כי גופים שונים פנו לנציבות מס הכנסה כדי שתקדם בברכה תיקון חקיקה אשר יאריך את התקופה הקצובה לשנה. לדידנו, גם ללא קבלתו של תיקון לחוק, יש פתרון לבעיה שנוצרה והוא מצוי בסעיף 107 לחוק מס שבח, אותו סעיף המסמיך את מנהל מס שבח להאריך כל מועד שקבוע בחוק.

בפסיקה נקבעו מספר עקרונות באשר לסמכותו של מנהל מס שבח ליתן הארכות מועד מכוח הסעיף. נקבע, כי הסמכות מכוח סעיף 107 קיימת גם לגבי הארכת מועדים של פעולות אשר אינן דווקא פעולות שיש חובה לבצען, כגון תשלום מס או הגשת השגה או ערר במועד. למעשה, אין כל הגבלה בסעיף לגבי סוג כלשהו של מועדים שהמנהל רשאי להאריך מכוחו.

המגבלה היחידה בסעיף זה היא קיום "סיבה מספקת", המצדיקה מתן הארכת מועד (ראו בעניין זה ע"א 13121/92 ססונקר יוסף נ' מנהל מס שבח). בית המשפט הכיר אפילו ב"סיבה מספקת" המצדיקה הארכת מועד של שש שנים להגשת השגה ופתיחת שומה. באותו מקרה דובר בעולים חדשים, שפעלו בתום לב ופשוט לא ידעו שתקנות מס הרכישה מקנות להם הקלה ניכרת במס (ראו לעניין זה עמ"ש 14/89 רודה הלן ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה).

מכל האמור נובע, כי בעניין החלפת דירות במדינתנו, ללא כל ספק קיימות נסיבות אובייקטיביות חיצוניות אשר אינן תלויות בצדדים, המצדיקות הארכת מועד מעבר לתקופת השנה (במצב של מיתון וכו'). יתרה מזו, פסקי דין רבים קבעו, כי את חוקי המס יש לפרש בהתאם לתכליתם. בענייננו, לשונו של סעיף 107 מאפשרת ללא קושי את יישומו והחלתו לצורך הארכת המועד מעבר לתקופה של שנה. באופן זה תוגשם תכליתו של תיקון החוק שלא לפגוע במחליפי דירות יחידות, אשר נקלעו למצב שתואר עקב מיתון שאינו בשליטתם.

תיתכן טענה, כי הסמכות לקבוע באופן כוללני וגורף כי תקופת השנה תוארך לכל הנישומים בשל מצב המשק, נתונה למחוקק בלבד ולא למנהל מס השבח. אולם לדעתנו, המנהל מוסמך לפחות לבחון כל מקרה המובא לפניו בהקשרה של סוגיה זו בצירוף בקשה להארכת מועד. לאחר בחינת נסיבות המקרה המסוים רשאי המנהל לאשר את הארכת המועד המבוקשת לאור קיומה של "סיבה מספקת".

בחינה הבקשות להארכת מועד, מן הראוי שתיעשה ע"י בדיקת כל מקרה לגופו, לפי נסיבותיו ולרבות בחינת תום הלב של מוכר הדירה (שיקול חשוב לאור עניין רודה הלן). תום לבו של הנישום יכול לבוא לידי ביטוי בניסיונותיו הכנים, אך הכושלים, למכירת הדירה (בעזרת פרסום בעיתונות או רישום הדירה הישנה במשרדי תיווך, למשל).